Thailande ou Cambodge , ou investir ?

Qualité des constructions au Cambodge ?

C'est une question essentielle, et la réponse honnête est : **globalement décevante**, avec de fortes disparités selon le promoteur et le standing du projet. Voici le tableau complet.

## Le constat général : qualité insuffisante dans la masse

Le CEO de Realestate.com.kh, Tom O'Sullivan, a déclaré sans détour que « *beaucoup de ces projets ont été exposés — post-Covid — pour avoir livré une construction de mauvaise qualité qui ne reflète en rien le prix payé à l'origine* » [1][2]. Un expatrié vivant à Phnom Penh résume crûment la réalité sur Reddit : « *la qualité est horrible, très peu sont construits selon les normes occidentales, et ils ne croient pas à l'isolation dans ce pays — la seconde où tu coupes la clim, il fait instantanément chaud* » [3].

Sur le fond, voici les problèmes récurrents :

- **Parois minces** : la construction standard utilise des cloisons de béton léger ou de bloc creux avec peu ou pas de matériaux absorbants — les bruits entre appartements (conversations, TV, bruit de pas) passent facilement [3][4]
- **Simple vitrage dominant** : le double vitrage reste l'exception, surtout dans les projets de milieu de gamme bâtis pendant le boom 2016–2020 [5][6]
- **Isolation thermique quasi absente** : le Cambodge a un climat tropical extrêmement chaud et humide (Climate Degree Days à 6 427 selon un document officiel), mais les enveloppes de bâtiments ne sont généralement pas conçues pour limiter les apports de chaleur — la clim tourne en continu [6]
- **Nuisance sonore ambiante intense** : indépendamment de la qualité des murs, le Cambodge est un pays très bruyant (karaoké à 5h du matin, mariages quotidiens, bière-gardens ouverts jusqu'à 2–3h du matin) — même avec un appartement bien isolé, l'environnement extérieur est un facteur à ne pas sous-estimer [4]

## Pourquoi c'est ainsi : pas de normes contraignantes

Jusqu'à très récemment, le Cambodge n'avait **pas de code de construction opposable** en matière d'isolation acoustique ou thermique. [7] Les nouvelles lois sur la sécurité structurelle ont été accueillies favorablement par les expatriés [8], mais elles portent surtout sur la solidité structurelle (sismique, charge) plutôt que sur le confort acoustique ou thermique. Des lignes directrices pour des bâtiments verts ont été publiées [9] mais leur adoption reste très marginale et volontaire — non imposée [5].

## L'exception : les projets premium et certifiés

Il existe un segment restreint mais croissant de projets qui appliquent des standards plus élevés :

- **ODOM (ULS Cambodia)** : l'un des premiers grands projets mixtes à cibler la certification **LEED Gold**, avec du verre à faibles émissions, une isolation haute performance, une conception d'enveloppe limitant les apports thermiques — et du double vitrage. Selon des consultants spécialisés, ce type de bâtiment consomme **20 à 30% d'énergie en moins** et crée un environnement intérieur nettement plus confortable [5]
- Les projets portés par des **promoteurs singapouriens, japonais ou hongkongais** tendent à mieux intégrer le double vitrage et des matériaux de construction de qualité supérieure, là où les promoteurs locaux ou chinois moins expérimentés ont souvent fait des économies sur l'enveloppe [7]
- Les bâtiments certifiés Green Mark (benchmark singapourien) utilisent des **unités double vitrage haute performance** comme l'illustre un projet Green Mark Platinum étudié dans le compendium de l'État cambodgien [6]

## Ce que ça veut dire concrètement pour toi

| Segment | Double vitrage | Isolation acoustique | Isolation thermique |
|---|---|---|---|
| Budget / mid-range boom 2016–2020 | Rare (simple vitrage) | Très faible | Quasi nulle |
| Mid-range projets récents 2023–2026 | Parfois partiel | Insuffisante | Légèrement améliorée |
| Premium / certifié (LEED, Green Mark) | Standard | Acceptable | Bonne |
| Résidentiel local (maison de ville) | Inexistant | Très faible | Nulle |

En pratique, si tu achètes dans un **projet prime de promoteur reconnu** (BKK1, Tonle Bassac) livré après 2023, tu peux négocier et vérifier la présence de double vitrage et d'une isolation dans les murs mitoyens — mais ça reste une exception, pas la règle. [5][10][6]

Pour un Européen habitué aux normes de construction françaises (RT 2012 / RE 2020), **le choc qualité sera réel** dans la grande majorité des cas : compte systématiquement les frais de clim 24h/24, les bruits de voisinage et la chaleur dès que la ventilation s'arrête — sauf à payer un premium significatif pour les rares projets qui intègrent vraiment ces critères.

Citations :
[1] Is Phnom Penh's Condo Market Still a Good Investment in 2025? https://angkortimes.com/q[...]-good-investment-in-2025/
[2] How Are the Phases of the Condo Sector Changing ... https://www.linkedin.com/[...]phnom-penh-kiripost-txdlc
[3] Who are these apartments and condos in Phnom Penh meant for? https://www.reddit.com/r/[...]and_condos_in_phnom_penh/
[4] Noise pollution : r/cambodia https://www.reddit.com/r/[...]/1olcj4d/noise_pollution/
[5] ODOM Phnom Penh Targets LEED® Gold Certification https://ips-cambodia.com/[...]-leed-gold-certification/
[6] COMPENDIUM FOR PASSIVE COOLING STRATEGIES IN ... https://odslicensing.moe.[...]5/04/Compendium_Final.pdf
[7] Condo market strong but needs experts https://www.zillionhome.com/article/243
[8] Expats in Cambodia approve new safety-first construction ... https://www.expatsblog.co[...]-find-favour-with-expats-
[9] [PDF] Development of Cambodia Green Building Guidelines and ... https://www.hrpub.org/dow[...]241130/CEA15-14892604.pdf
[10] Cambodia Condo Trends 2025: 15 Hot Spots Buyers Want Most https://www.dabest-proper[...]om/cambodia-condo-trends/
[11] [PDF] Cambodia's NDC 3.0 | UNFCCC https://unfccc.int/sites/[...]/Cambodia-NDC%203.0_0.pdf
[12] [PDF] *OFFICIAL USE ONLY - Asian Infrastructure Investment Bank https://www.aiib.org/en/p[...]ial-Impact-Assessment.pdf
[13] Acoustic Insulation Market Report 2025-2030 ... - MarketsandMarkets https://www.marketsandmar[...]tion-market-41399747.html
[14] Is it true that new condos are less sound proof than old ones ... - Reddit https://www.reddit.com/r/[...]dos_are_less_sound_proof/
[15] Your Guide to Understanding Real Estate Laws in Cambodia https://ips-cambodia.com/[...]ate-laws-and-regulations/
[16] Inside Cambodia Sliding Door: Standards, Structure, and How It ... https://www.alibaba.com/p[...]ambodia-sliding-door.html
[17] Real Estate Guide Cambodia https://multilaw.com/Mult[...]state_Guide_Cambodia.aspx
[18] Cambodia Construction Industry Report 2025: Output to Record an ... https://finance.yahoo.com[...]eport-2025-090600497.html
[19] The Myths of Secondary Double Glazing for Noise Reduction https://www.thermawood.co[...]-glazing-noise-reduction/
[20] Empowering Cambodia's Building Sector: 300 Professionals to ... https://gggi.org/empoweri[...]eive-low-carbon-training/
[21] How to Reduce Noise Pollution with Soundproof Windows https://coastalwindows.co[...]-with-soundproof-windows/
[22] Dear Member, I face some issue with condo developer in Phnom https://www.facebook.com/[...]67/posts/980706573202501/
[23] Register/Login to CEO with your Social Media Account: https://cambodiaexpatsonl[...]um-phnom-penh-t51314.html
[24] IPS Executive Director: "Phnom Penh Condo Market Falls Short on Meeting Demand, Not Oversupplied” https://ips-cambodia.com/[...]-market-not-oversupplied/
[25] Noise complaints / poorly designed buildings ? https://www.reddit.com/r/[...]oorly_designed_buildings/
[26] Engineers report: problems with sound https://www.askaboutmoney[...]oblems-with-sound.118666/
[27] Energy-Efficiency-and-Conservation-Master-Plan-of- ... https://www.eria.org/uplo[...]ster-Plan-of-Cambodia.pdf
[28] These Phnom Penh condos are being bought up faster than they can build them
[29] Many people complain about the thin walls in the condos. ... https://www.facebook.com/[...]/posts/10168228461745291/

En Asie pour être définitivement propriétaire du terrain c'est pas si facile que ça.

Quand tu regardes dubaï , il y'a 15 ans avant... Personne voulait acheter les appartements la bas soldés. Car ils avaient construits beaucoup mais pas de client
... je me souviens , tu avais des appartement a dubai a 50k. Maintenant ca vaut 500k ( x10 ). Comment dubai a réussit ? Ben grace a sa fiscalité, facile a creer entreprise , possibilité d'être propriétaire a 100 % immobilier ou entreprise ., soleil , mer , pas dimpot ou tres peu.. .. chose que seul le Cambodge propose en Asie ... donc l’avenir du Cambodge risque d’explosé dici 10 ans... Et surtout que le Cambodge a du petrole et gaz en mer ( pas encore extrait car peur jalousie et guerre avec ses voisins ). Malgré sans ce petrole ou gaz , le Cambodge se développe !. Pour moi , je vois pas dautre pays avec autant de potentiel qui risque de peter fort... les autres pays asiatiques veulent plus faire de gosses et leurs visas ou droit de propriété sont strictes et plus durs a obtenir. Bref le Cambodge a beaucoup d’atout , je pense ca peut devenir le nouveau dubaï de l’asie plus tard...

Et puis dubai , en ce moment coule pas a cause de son système économique, mais a cause de la guerre iran...

Possible

Ou pas

et puis je pense pas une guerre intense entre la Thaïlande et ́le Cambodge . Parceque si la Thaïlande frime trop avec ses avions de chasse... les khmers ont des missiles . On a bien vu en iran , missiles > avions.. + Kim jong une , si il voit la Thaïlande bombardé le Cambodge. Lui va balancer missiles sur les thaïlandais ( base militaire américaine). Kim jongnune deteste les alliés asiatique américains en asie... + parait que Kim jong une aime bien aller visiter les temples d’angkor etc..au Cambodge en cachette. La position du Cambodge est plutôt. Neutre . On veut pas la guerre , on l’avait déjà connu. Et quand tu es neutre , tu es la Suisse ou singapour ou dubaï... Futur paradis fiscal.... ca va peter fort le Cambodge

.

Et encore l'ia a pas parlé des conséquences de l'humidité sur les murs qui provoque une prolifération de corps fongiques, de quoi niquer toutes tes fringues et tes objets en cuir/simili si tu achètes pas de déshumidificateur

Ça va certainement se régler mais j'espère pour le Cambodge que vous allez conserver votre espace maritime

Si les bridés essayent de me la mettre dans le cul avec des constructions pourries, ça va pas être possible.

Je vais voir, de toute façon, dès qu'il s'agit d'immobilier, je suis hyper difficile.

voilà pk il faut bien choisir les promoteurs imobilier et se renseigner sur qui est le patron . Etx..etc.. les normes de construction etc..etc.. avant d'acheter... Et ca je pense cest partout en asie.

ce youtubeur la en première vidéo.. a fait le tour du monde pour investir dans l’imobilier.
Si il investit au cambodge, pour lui cest du sérieux.

suffit juste Macron reconnaît frontiere entre Thaïlande et Cambodge en 2026 , il doit se déplacer la bas pour le sommet de la.francophonie. si oui , je pense Le cambodge lui offrira un cadeau , genre terrain en mer petrole pour l’entreprise total etc..etc.. et Macron sûrement mettra base militaire francaise en mer du Cambodge pour protéger etx... Tout dépend de cet imbécile . Il a une carte a jouer en ce moment...

tu ouvres un stand de bouffe avec 500 euros. Voila tu as ton visa buissness . Issou. Sinon je crois ya un nouveau visa pour nomad digital au Cambodge je crois... Et puis je crois si tu achetes un condo ou appartement. Ta un autre visa spécial pour rester et vivre.

Pendant ce temps-là, en Thaïlande :

Video qui date de 2 jours ... la Thaïlande est finito.

Toi ta pas compris le succès de Dubaï... des bédouins du désert qui ont réussit a creer une superbe ville attirant tout les capitaux du monde.... dans le désert....
Le secret de dubaï = ben facilité d'ouvrir entreprise , peu d’impot , retrait ou déposer fric en banque facile , pas d’enquête, très peu d’impot , etc..etc.. crypto tolèré.... ( voila le cambodge propose tout ca comme a dubaï ). Et cest le seul pays d’asie a proposer tout ca. Malheureusement ca a attirer pas mal de mafieux chinois ( centre cyberscams )... Mais en ce moment , le Cambodge est le seul pays d’asie a appelé l’aide du fbi américain sur place pour les aider a capturer ces centres cyberscams etc..etc.. chose que les pays voisins ( thailande , vietnam , Laos, phillipines refusent ).

Pour moi le Cambodge, ca yest , ca va se lancé. Meilleur opportunité en Asie.

Et je mens pas , le fbi est sûr place au Cambodge pour aider le pays a arrêter tout ces mafieux cyber criminels. Les viets et les thaïlandais stressent du cul... ils faisaient aussi des scams mais en plus discrets . Ils ont tout reset leurs comptes bancaires ( effacer les traces )... Le Cambodge , on s’enfou. On appelle le fbi américain nous aider a résoudre ce problème, basta...

Vu que tes asiat tu peut facilement te trap c'est un bon investissement

je reflechis ouvrir un bar a put avec credit lombard sur degiro et ibkr. Mais j’hésite....les puts me remboursent le credit...etx..etc... probleme mes oncles et tantes aiment pas ce genre de buissness. Ils vont me renier.

Chong arrête de te faire des films à base de video youtube et va sur place.

Le khey qui parlait de la construction plus haut a en partie raison d'ailleurs. Les bâtiments sont solides mais l'isolation est à chier, les murs agissent comme des bouillottes donc ils restituent la chaleur toute la nuit, t'es obligé d'avoir la clim 24/24, c'est très humide et oui les rues sont bruyantes. On va même pas parler de la saleté et des cafards.

J'aime beaucoup le pays hein, mais faut stop croire tout ce que tu vois sur youtube.

et le Cambodge les kheys , ya deux sortes de gars... les ultras riches , et les pauvres smicard payés a l'usine a 210 dollars par mois...

Vous pouvez tout acheter la bas , meme voiture deluxe que ta jamais vu en france :







Cest le pays d’asie le plus tarax.