Achat d’un local commercial: Je vous explique l’opération

Ce sont les soldes actuellement chez les promoteurs, j’achète donc un local de 187m2 au prix de 300k euros

J’apporte 40k pour l’opération et j’ai déjà versé 15 pour la réservation

Dessus j’ai déjà des candidats locataires pour un loyer de 4,5k euros mensuel

Le local étant prévu pour un restaurant avec des grandes gaines et 5 places de parkings privatives

Je fais donc financer 260k euros via un prêt sur 15 ans, ma mensualité va être de 1900 euros

J’ai donc un cash flow brut de 2,5k sur cette opération

Je réponds à vos questions si vous en avez

Une grande enseigne nationale

J’ai eu 3 locataires différents en 4 ans

C’est vraiment un emplacement numéro 1, autour il n’y a que de belles marques type Orange, rituals, Zara

Toutes les enseignes qu’on retrouve sur les artères commerçantes

Mais la un local pour un restaurant, c’est une réflexion différente niveau investissement

Le turn over est souvent assez peu élevé car j’ai des mecs qui prennent des gros risques

Un resto c’est un type qui va s’endetter sur 7 ans pour faire des travaux d’aménagements

Vu que c’est pas une vente de fonds et que le resto et à créer je ne prends que des gens qui ont déjà des affaires en restauration avec peu de prêts et je demande une caution perso

Si ça plante je récupère un resto que je vais pouvoir revendre via pas de porter et aller le chercher sur ses biens persos avec la caution

Les enseignes il y a souvent des fonds d’investissement derrière, j’ai plus de turn over sur le local que j’ai, car même de nouveaux concepts, je prends car le loyer est très élevé et si ils ne payent pas je changerais très vite

J'ai fait la même que toi, prêt à 200 K payé par le locataire, mais franchement, je sais pas à qui louer, c'est surtout ça qui m'a freiné pour faire d'autres projets car si le type arrête de payer, t'es dans la merde, même si le virer ne prends pas 2 ans, effectivement.

Faut avoir de quoi rembourser les mensualités et retaper le local si le connard le dégrade quand tu le vires à coup de commandement de quitter les lieux.

Voilà... Moi j'avais une profession libérale mais le mec a voulu acheter les murs et s'est barré quand je l'ai envoyé chier... Puis ensuite, j'ai eu des propositions d'agents immobiliers, d'institut de beauté, etc et j'ai fini par foutre un artisan dedans...

Le type faisait que du black avant et s'en sortait pas mal, là il a voulu se monter en SARL, bordel, maintenant il me dit qu'il veut repasser en auto-entrepreneur... Ça sent le sapin.

Et pourtant, l'emplacement est très bon... Y'a même une 2nde ligne de métro, un croisement qui est en train d'être finalisé, à quelques mètres de la porte d'entrée.

Tout dépend du local commercial

Les bonnes affaires sont très compliqué à trouver aujourd’hui et il y a la concurrence des foncières sur les beaux emplacements

Mais il y a encore des choses intéressantes à faire

Emplacement numéro 1 en centre ville avec de belles enseignes ou emplacement périphérique avec énormément de traffic, du parking et des business autour qui tournent bien

Quand t’es en périphérie, j’aime bien les restos, les boulangeries car les aménagements valent pas mal de pognon

Il faut bien sélectionner clef

T’as vite fait de prendre le bouillon sur un local commercial

La rédaction de ton bail, la répartition des travaux, la sélection du locataire

Il y a pas mal de choses à voir

L’avantage c’est que tu peux vraiment intégrer beaucoup de choses dans le bail avec une grande liberté dans la rédaction

Au vu des propos que t’as eu ça a pas l’air d’être un emplacement merdique non plus

Donne les noms de tes "belles enseignes" STP, parce qu'en dehors de Orange, SFR, Bouygues, Mc Do et quelques autres du genre assurances, je vois pas.

Le bail je l'ai rédigé moi-même, je peux te dire qu'il est aux petits oignons... Bref, je vais pas en dire trop publiquement sur ce topic... Mais je sais pas qui fait du pognon en France de nos jours, surtout pour payer des gros loyers commerciaux, sauf dans des coins spéciaux type Paris ou la frontière avec un pays riche...

Courage clef, ça à l'air pas déconnant

Cabaïa, hetm, Mauboussin, Armand Thierry, foot locker, celio, décathlon street, toutes les marques alimentaires type carrefour contact, IKks, camaïeu, André ect ect

Il y en a des centaines tu rigoles clef j’espère ?

Après c’est un métier, t’as pas forcément en tête mais si tu te balades dans une artère commerçante ou dans un centre commercial tu vas les voir

Elles sont pas dans les villes de province un peu merdique par contre, il faut une ville correcte avec un peu de pognon

C'est un type de locaux commerciaux bien particuliers qu'ils occupent... Et ça me surprend que ce genre de boîtes ne soit pas propriétaires directement ou indirectement des murs d'ailleurs...

Et bon courage pour réussir à racheter ce type d'emplacements d'ailleurs. Bref. Je reste en bourse.

Difficilement accessible aujourd’hui mais il y a 12 ans c’était possible

Et non le plus souvent ils n’occupent pas leurs murs

D’où l’intérêt de s’orienter sur des commerces en périphérie où il y a des gros CA

J’aime bien les restos et les boulangeries mais il y a bien d’autres choses intéressantes

Je fais pas que de l’immobilier mais ce qui m’intéresse c’est le levier bancaire qu’on ne retrouve pas sur d’autres classes d’actifs

Moi j'en ai trop pour mon propre bien, je sature et surtout, je n'ai aucune confiance dans l'économie française voir dans celle de l'UE.