Si vos parent ont de l’immobilier locatif sans prêt je vous donne un cheat code

Pour vous éviter de galérer avec les frais de succession

Est ce que des kheys sont concernés ?

*parents

Tout le monde connait la pseudo astuce de la SCI avec donation progressive des parts

Y'a un bien meilleur cheatcode mais je le donne pas

Ce n’est absolument pas ça donc dispose

bah dis

ma grand mère est morte en decembre avec des barraques en location mais la succession est terminée
Mais je suis curieux d'entendre le cheat code

t'auras rien de ta grand-mère khey. Quand ma grand-mère est morte j'ai rien eu. Là ma 2e va mourir bientôt elle sait même pas comment je m'appelle alors j'aurais même pas un bout de pq

Parce que t'es un déchet

C’est trop tard effectivement

Supposons que vos parents possèdent des biens locatifs qui dépassent les abattements de 100k euros par enfant et par parent

Une solution intéressante serait de faire un crédit vendeur avec eux

Ils jouent le rôle de la banque et vous remboursez chaque mois des mensualités à ces derniers à taux 0 avec les loyers

Eux ça leurs fait une rente et à la fin de la durée du crédit vendeur vous devenez proprio en ayant dépensé uniquement les frais de notaire et pas le barème des frais de succession

Particulièrement adapté quand il n’y a pas de plus value sur le bien

Donc possession à l’ir. Sur une SCI à l’is il faut faire les calculs ou essayer de se rapprocher le plus possible du prix d’achat

et s'ils meurent avant ?

Ce qui n’aura pas été remboursé rentrera à l’actif de la succession mais chaque mensualité payée sera déduite de la valo du bien donc c’est déjà ça de gagner

Ce qui est pas mal sur le patrimoine ancien c’est que le loyer peut dépasser le coût de la mensualité donc ça te fait du cash flow pour faire autre chose avec

Et tes parents peuvent toujours sortir les mensualités qu’ils perçoivent en cash chaque mois et filer un petit coup de pouce si ils n’en ont pas besoin

Pas très opti.

Déjà tu te tapes les frais de notaire côté héritier (qui potentiellement a eux seuls seront plus élevés que les frais de succession si y'a un petit patrimoine).
Genre pour 200 000 eur et 2 parents t'as rien a débourser (deux abattements successif de 100 000 eur) = 0, alors qu'en frais de notaire t'es déjà a genre 20 000 euros

Pour 300 000 euros t'es a 30k de frais de notaire mais 50k + 50k = 7 + 7 =14k, toujours moitié moins en frais de succession, après abatement.


Ensuite l'héritier va devoir assumer toutes les charges de son côté : frais de gestion, entretien du logement, etc Donc potentiellement des emmerdes et de la trésorerie. Pire, ces revenus seront taxés à l'IR en plus, là où potentiellement ils le seraient moins côté parent (2 part fiscale vs une, + le montant de la retraite). Et sur mini une ou deux décennies, dans la tranche marginale, ça fini par faire un paquet.
Les dons et prêts familiaux ne donnent le droit à aucun avantage fiscal donc faut rien espérer récupérer.

Y'a très certainement des situations ou c'est "ok-tier" mais dans l'immense majorité des cas y'a moyen de faire beaucoup mieux.

Hors abattement comme précisé si tu lisais

Tu veux simplement faire l’intéressant en prenant l’exemple dans lequel ce n’est pas une situation intéressante

Holding familiale qui possède la sci allez bisous

J'ai pris un cas ou malgré l'abattement ce n'est pas intéressant, et j'ai exposé pourquoi ça n'était pas très opti, entre autre a cause de l'imposition des revenus côté héritier.

Le but de ton topic c'est d'aider les khey, de discuter fiscalité et de trouver les meilleures solutions, non ? Donc ma réponse est utile, elle apporte au débat et discute des avantages et des inconvénients.

C'est toi qui est inutilement agressif et prend le chou pour rien, cailloux.

Désolé mais je ne comprends strictement rien à ton exemple, je ne sais pas si je suis fatigué ou si tu t’exprimes mal mais je vois pas de tout la mise en perspective de deux situations

Fais moi une simulation avec un bien, les abattements et les barèmes de frais de succession

Parents 21 ans avant leur décès. 1 résidence principale de 100k + 2 appart en location de 100k, rapportant 1k/mois a eux deux


Cas 1, ta méthode.

"vente" des deux appartements a l'héritier.

20k de frais de notaire tout de suite.

L'héritier rembourse 9,Xk par an sur 21 ans (le X pour tomber pile au décès, flemme de calculer)

Les appart rapportent 12k ans de revenus a 12k imposés au taux de, en partant du principe que fiston travaille et a le revenu médian français, 30% de taux d'imposition marginal, donc sur les 21 ans 75k d'impots sur le revenu (0.3*12*21), rien que ça.
Sans doute au moins 1k de frais d'entretien, réparation annuel ça me semble pas excessif ? donc 16k a sortir en +, que je déduis des impots, mais qui seront quand même a sortir

Décès des parents : pas de frais, tout passe dans l’abattement.

Le fils a payé au total 20k de frais de notaire, 75-16 = 59k d'impots, 16k de frais d'entretien, soit env 110k, 50% du prix du patrimoine


Cas 2 : on ne fait rien, on hérite

Les parents ayant un patrimoine de 300k au total, on enlève les deux abattements de 100k, il reste 50k+50k de frais de succession (en admettant qu'ils ne meurent pas en même temps : tu hérites donc 150k de l'un, puis une autre fois 150k de l'autre, donc deux fois 50k après abattement de succession a payer).

tu dois donc régler 7+7 = 14k de frais de succession, et c'est tout.


Cas 3, la sci

Les deux appartements sont dans une sci immo, détenue par papa, maman.

Abattement pour les donations : 100k par parent tous les 15 ans.

papa maman profitent de leurs revenus pendant 6 ans
Puis ils donnent 50% des part de la sci a fistion (100k, 15 ans avant leur décès)
Ils continuent de jouir de leurs revenus (a 50%) pendant les 15 ans restant.
Puis fiston hérite de 200k, tout passe dans les abattements.

Montant taxable : zéro, juste les éventuels revenus des apparts s'ils sont retirés (mais ils peuvent parfaitement rester dans la sci ou être réinvesti, donc je compte pas d'impot dessus, car ça dépendra de chacun).

Le "worst case scenario" c'est 15 ans a 500 eur par mois taxés a 15% d'IS, soit 500*12*15*0.15 = 13.5k sur 15 ans.

***

Je te laisse refaire les calculs avec d'autres montant de patrimoine si tu le souhaites ou m'indiquer si j'ai fait une erreur.